my rieltorНаша жизнь неразрывно связана с общественными событиями. Политика, финансы, новые решения государства тесно вплетаются в наши будничные победы и поражения, житейские задачи. А иногда задачи бывают не маленькие, а весьма глобальные по меркам отдельного человека – например, покупка или продажа квартиры. Сделки с недвижимостью всегда были полем для человеческих драм, а сейчас тем более. Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич рассказала нам, что происходит сейчас в ее практике.
Владельцы дорогих квартир вынуждены признавать, что они уже не стоят тех денег, что год назад. Фото: pobasenki.ru
Лучше ипотека от Сбера, чем доллары
Последнее время все чаще встречаются мультивалютные сделки, где покупатели предлагают в качестве оплаты доллары или евро. В мае у меня была сделка на 54 млн рублей, где оплата происходила сразу в трех валютах — рублях, долларах и евро. Что характерно, продавца это не удивило, и он без проблем согласился на подобную «диверсификацию» оплаты.
Или от – на прошлой неделе я занималась продажей объекта в подмосковных Люберцах. Продавец отправлялся на ПМЖ в Италию. Ему был предложен вариант в рублях с ипотекой от Сбербанка или же $60 000 (и часть суммы в рублях) от другого интересанта. Что удивительно, предпочтительней для собственника был вариант со Сбером. Сумма в $60 000 показалась ему «ни туда, ни сюда» — для Италии маловато, для вывоза неудобно. А вот Сбер подкупил прозрачностью и простотой сделки. Дело в том, что ипотечные клиенты прозрачны и понятны для банков. В данном случае у собственника была квартира в обременении, именно поэтому он выбрал ипотечного клиента из Сбера.
А мультивалютные сделки крайне чувствительны к курсу валют, что может привести даже к срыву сделки. Об этом следующая история.
Следи за курсом!
Курсы валют сейчас катаются на американских (или не совсем) горках. То 60, то 50, а немногим раньше и по 80–100 рублей за доллар. Все это заставляет людей резко менять решение.
Приведу пример. Во время одного из внезапных обвалов доллара на квартиру, с которой я работала, клиентом был внесен аванс в размере 300 000 рублей. Основные его накопления были в долларах, продав которые, он хотел приобрести квартиру за 35 млн рублей. В результате падения курса доллара до 55–57 рублей его накопления в рублях «похудели» настолько, что он принял решение отказаться, оставив аванс продавцу.
Собственнику той квартиры я нашла нового покупателя за 7 дней и реализовала лот по той же рыночной цене. Только у него еще и аванс в 300 000 рублей остался. Этот пример ярко показывает, как важно отслеживать не только конъюнктуру рынка недвижимости, но и финансовые рынки.
Гипс снимают, клиент уезжает
Люди уезжают за границу – это факт, который я наблюдаю здесь и сейчас. Государство делает все возможное, чтобы эффективно проходило импортозамещение, для населения вводятся льготные ипотечные программы, меры поддержки. Но люди уезжают все равно.
Только за последний месяц я продала квартиру в ЦАО Москвы, в Даевом переулке, за 26 млн рублей. Ее собственник переехал в Германию. Другие мои клиенты, со сделками которых я работала летом в Москве и области, уехали в Будапешт, Грузию и Италию, ОАЭ и Сербию.
И у этих сделок есть свои нюансы и сложности. Часто собственники прилетают на продажу уже из других стран. Или необходимо прибытие их родственников, которые являются совладельцами объекта. При продаже квартиры стоимостью 50 млн+ недавно мы столкнулись с проблемой. Требовалась доверенность на жену владельца квартиры, а очередь в Париже на ее получение составляла месяц. В результате пришлось организовывать очное присутствие супруги в экстренном порядке.
Смирись, о гордый человек!
Как гласит пословица, нет ничего более постоянного, чем временное. Сейчас свыше 85% от общего количества сделок на вторичном рынке продолжают быть альтернативными. Среди них стали попадаться сложные и запутанные истории с 4-5 участниками, нестандартными юридическими задачами, которые требуют если не Шерлока Холмса, то команду опытных юристов как минимум. В такие моменты я рада, что у меня есть толковые ребята из юридического департамента.
«Вторичка» остается территорией покупателя. Цены на сайтах-агрегаторах все еще завышены и отражают воспоминания продавцов о 2021 годе. А конъюнктура уже совершенно другая. Даже на первичном рынке, как бы его ни стимулировали льготными программами и коллаборацией девелоперов и банков (субсидированной ипотекой от застройщиков), спрос на нем растет медленно. А уж про вторичный и говорить нечего: цены тут просели на 15–20%. Спрос и того больше: если раньше на одну квартиру в среднем было 8 реальных покупателей, сейчас — 4. Это значит, что спрос упал в среднем на 50%. Но принимают этот факт владельцы объектов с большим трудом.
Недавно у меня была история, где продавец выслушал 10 (!) реальных предложений о покупке от покупателей, и только после этого принял рыночную цену как данность. Принятие неизбежного — очень трудный процесс, особенно если он касается денег.
Активный поиск пассивного дохода. Во что выгоднее вкладывать – в квартиру или номер в отеле?
Во II квартале цена квартир на вторичном рынке упала в 40 городах
Участки без подряда: лето уже не будет жарким. Риэлторы заявляют о падении цен на землю
Читайте также:
